Trong mấy tháng gần đây giá nhà và đặc biệt giá apartment tại trung tâm thành phố Sydney và Melbourne đã giảm từ 10 đến 15 phần trăm. Nhiều người đặt câu hỏi liệu giá nhà đất nói chung có thể giảm xuống đến mức độ con em chúng ta, những người trẻ vừa mới vào đời có khả năng mua nổi một căn để ở hay không ?

Trong nhiều thập niên qua giá nhà đất thay đổi theo những chu kỳ khá chính xác, từ tám đến mười năm ngoại trừ chu kỳ hiện tại và sự thay đổi nay tùy thuộc mạnh vào yếu tố cung cầu và điều kiện kinh tế hơn là chính sách thuế khóa của chính phủ. Trong chu kỳ hiện tại nhà đất đã tiếp tục tăng giá trong ba bốn năm qua vì hai yếu tố đặc biệt: sau sự sụp đổ của thị trường chứng khoán năm 2001 khiến nhiều nhà đầu tư chuyển tiền vào địa ốc và lãi suất ngân hàng tiếp tục ở mức độ thấp.

Có hai loại đầu tư địa ốc. Thứ nhất là đầu tư vào căn nhà để ở và thứ hai là đầu tư nhà để cho mướn. Hầu hết chúng ta như con cừu non luôn chạy theo đàn vì sợ bị bỏ rơi phía sau. Khi thấy những người khác đổi nhà tốt hơn hoặc mua nhà đất cho mướn mặt dù biết là giá đã cao nhưng nhiều người vẫn cố xoay sở vay mượn vì sợ bị lỡ cơ hội. Chúng ta luôn luôn ước vọng và tự tin là giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng nhanh nhưng trên thực tế có giới hạn và sự tăng giá trước sau gì cũng phải có một khoảng thời gian để giá nhà tự điều chỉnh trước khi bắt đầu chu kỳ mới.

Vậy thì chúng ta đang ở thời kỳ nào trong chu kỳ địa ốc? Giai đoạn giá cả đi xuống để bắt đầu một chu kỳ mới? Đúng, nhưng chỉ giới hạn trong một phần của thị trường địa ốc vì lần nhà đất mất giá nầy sẽ không quá độ như lần mất giá vào đầu thập niên 1980. Nhìn chung nền kinh tế Úc rất vững mặc dù vật giá có triệu chứng tăng, đồng Úc kim có thể đã ở cao điểm của nó, lãi suất ngân hàng có thể tăng 0,25% vào cuối tháng 6 nầy và thị trường nhà cho thuê đã bảo hòa. Số người đầu tư nhà cho thuê có thể gặp khó khăn vì tiền cho thuê nhà quá thấp so với vốn đầu tư (mượn từ ngân hàng) nhưng với lãi suất thấp như hiện nay, chỉ một số nhỏ người đầu tư quá liều sẽ phải chịu ảnh hưởng và đa số những đầu tư nầy nằm trong phần appartment ( 6 2 % appartment cho thuê *). Riêng giá nhà đất (house) nếu có giảm thì độ giảm sẽ không đáng kể vì 80% nhà là chính chủ nhà mua để ở*. Điều nầy có thể giải thích được vì khi giá nhà giảm, chủ nhà sẽ không nghĩ đến việc đổi nhà ngoại trừ bị thất nghiệp hay bệnh hoạn đến nỗi không đủ khả năng để trả tiền hằng tháng cho ngân hàng. Do đó khi lượng cầu bị giảm, giá sẽ giảm nhưng sự giảm giá nầy sẽ không xảy ra vì chủ nhà sẽ phản ứng lại bằng cách không bán nhà.

Trên đây là phản ứng cấp thời giữ giá của thị trường địa ốc nhưng còn tương lai xa thì sao? Liệu nhà đất sẽ giữ giá ở mức cao hiện tại cho đến khi chu kỳ mới xuất hiện để rồi giá nhà sẽ tiếp tục tăng thêm? Có nhiều lý do khiến nhiều người tin tưởng là giá nhà nhất định phải xuống. Thứ nhất là trong vài năm sắp tới, vật giá và lương bổng không thể tăng đủ nhanh để quân bình với giá nhà hiện tại khiến việc mua nhà đất nằm trong tầm tay của nhiều người. Thứ hai là dựa trên định luật kinh tế tự nhiên “người ta không thể mua một món hàng ngoài khả năng chi trả”. Hiện tại một số đông người gồng mình trả nợ ngân hàng với hy vọng trong một thời gian ngắn căn nhà của mình sẽ tăng giá. Khi giá nhà không tăng, sự chịu đựng của những người nầy sẽ mòn mỏi khi đó dù là nhà ở hay nhà đầu tư, việc bán đi để trả nợ sẽ là một điều không thể tránh. Và sau cùng với những phát triển mới trong ngành xây dựng giá thành một căn nhà mới sẽ giảm đi do đó ngành xây dựng sẽ tiếp tục phát triển (trong năm 2003, số nhà mới tăng 2.4% so với dân số Úc tăng 1.28%), nhiều nhà mới được xây cất và đưa vào thị trường.

Trong chu kỳ giá cả địa ốc lần nầy chúng ta phải nhìn nhận đó là sự chuyển nhượng tài sản giữa hai thế hệ. Thế hệ những người có khả năng mua nhà đất cách đây ba bốn năm về trước và những người không có khả năng mua nhà, kể cả những đứa trẻ hôm nay và thế hệ chưa chào đời. Kẻ thắng bàn cờ kinh tế nầy là những người trung niên trong khi người thua cuôc là đám hậu sinh và cái mỉa mai là cả kẻ thắng và người thua đa số là người cùng gia đình. Do đó chúng ta không lấy làm lạ tại sao có rất nhiều cha mẹ ngày nay trực tiếp giúp con em trong việc mua nhà đất.

Với đồng lương mới vào đời có giới hạn, cha mẹ có ba cách giúp con em mua nhà. Thứ nhất, đối với một số cha mẹ Việt Nam hay cất giữ tiền mặt, điều dễ dàng nhất là cho con em một số tiền mặt để đóng tiền cọc (deposit). Đối với những cha mẹ có nhà và đang có việc làm có thể dùng nhà đất của mình để mượn một số tiền giúp con em đóng tiền ký thác và chính mình trả dần món nợ nầy. Riêng với những cha mẹ có đồng lương thấp hoặc đã về hưu có thể dùng nhà đất của mình bảo đảm tiền nợ ngân hàng của con và chính con em sẽ phải lo trả món nợ nầy.

Theo truyền thống Việt Nam giúp đỡ con em trong giai đoạn vào đời là bổn phận của cha mẹ nhưng con em không nên coi đó là một điều hiển nhiên mà ỷ lại. Riêng phần cha mẹ nên hành sử trong khả năng của mình, đừng quá vì con mà quên rằng cuộc đời mình chỉ sống một lần.

Phạm Mai

Ghi chú: * Theo Thống kê Dân Số và Nhà năm 2001.